Etusivu » Artikkelit ja uutiset » asunto-osake

Avainsana: asunto-osake

Asunnon ostaminen – Kuinka tehdä asuntokauppa oikein

Yksityisen ihmisen arvokkain hankinta elämässään on yleensä asunto. Useimmiten asunto ostetaan ”käytettynä” ei vastavalmistuneena. Edelleen asunto voi olla hyvin erimuotoinen, omakotitalo omalla kiinteistöllä, jossa kiinteistön ja rakennusten ylläpito kuuluu yksin omistajalle, asunto-osakemuotoinen omakotitalo, erillistalo, rivitalo tms. jossa yhtiöjärjestyksessä osakkaalla voi olla määritelty hyvinkin laaja vastuu rakennusten kunnosta tai sitten esimerkiksi kerrostaloasunto, jossa kunnossapitovastuu ja huolto on pitkälti yhtiön vastuulla. Asunnon muoto siis määrittää pitkälti millaiset ovat ylläpitokustannukset asunnon omistajalle ja sen kuinka paljon omistaja pystyy niihin itse vaikuttamaan.

Asunnon ostaminen ja kohteen tiedot

Kohteesta saa usein tietoja eri lähteistä. Kiinteistöstä tietoja myyjältä, edellisiltä omistajilta, viranomaisilta (rakennusvirasto yms.) ja asunto-osakeyhtiössä isännöitsijäntodistuksesta sekä yhtiön hallintomateriaalista (yhtiökokoukset jne.) Mitä enemmän tietoa kertyy sen parempi ja jos kohteesta on saatavissa vain vähän tietoa, pitäisi tämän aina herättää epäilyjä. Tällöin helposti ostetaan ”sika säkissä”.

Kohteen tarkastus, ylläpito- ja muut kulut nyt ja tulevaisuudessa

Kohteen tarkastuksessa on syytä käyttää huolella valittua ammattilaista. Markkinoilla on hyvin eritasoisia ja laatuisia kohteen tarkastuksia. Etenkin ostajan on syytä itse osallistua kriittisesti tarkastajan valintaan.

Kohteen tarkastuksella on kaksi tarkoitusta. Pyrkiä saamaan lisäselvyyttä kohteen nykykunnosta, mutta myöskin selvittää itselleen mitä ja missä aikataulussa kohteessa pitää saneerata johtuen aivan normaaleista eri rakenteiden käyttöikään perustuvista uusimistarpeista. Nämä tiedot ovat aivan olennaisia sen arvioimiseksi, riittävätkö varat hankinnan jälkeen kohteen asianmukaiseen ylläpitoon. Jos eivät riitä, ei tulevia saneerauksia pystytä tekemään ajoissa, mikä lisää vahinkojen riskiä ja johtaa kohteen ”rapistumiseen” ja siten arvon alenemiseen.

Kaupan teko, hyvä kauppakirja

Itse kaupan tärkein elementti on kauppakirja. Kauppakirjassa tulee nojata kaikkeen siihen tietoon, mitä kohteesta on saatu. Kohde pitää yksilöidä selkeästi. Kohteen tiedot ilmoitetaan kattavasti. Kohteessa havaitut virheet ja puutteet kirjataan kauppakirjaan tai sen liitteeseen. Kauppakirjaan liitettään liitteiksi kaikki kohdetta koskevat viralliset asiakirjat (kiinteistön osalta viranomaistodistukset, asunto-osakeyhtiön osalta isännöitsijäntodistus sekä muut yhtiön toimittamat todistukset) sekä kuntokartoitusraportit. Kaikki liitteet kirjataan vastaanotetuiksi.

Jos kohta kohteen huolellinen tutustuminen ja tarkastus ovat nimenomaan ostajan intressissä, hyvän ja kattavan kauppakirjan laatiminen on taas myyjän intressissä.

Teppo Laine, asianajaja

Oman asunnon osto – Elämäsi isoin investointi osa 1.

Oman asunnon osto – Elämäsi isoin investointi

Yksityisen ihmisen arvokkain hankinta elämässään on yleensä asunto. Useimmiten asunto ostetaan ”käytettynä” ei vastavalmistuneena. Edelleen asunto voi olla hyvin erimuotoinen, omakotitalo omalla kiinteistöllä, jossa kiinteistön ja rakennusten ylläpito kuuluu yksin omistajalle, asunto-osakemuotoinen omakotitalo, erillistalo, rivitalo tms. jossa yhtiöjärjestyksessä osakkaalla voi olla määritelty hyvinkin laaja vastuu rakennusten kunnosta tai sitten esimerkiksi kerrostaloasunto, jossa kunnossapitovastuu ja huolto on pitkälti yhtiön vastuulla. Asunnon muoto siis määrittää pitkälti millaiset ovat ylläpitokustannukset asunnon omistajalle ja sen kuinka paljon omistaja pystyy niihin itse vaikuttamaan.

Asunnon osto ja valmistelu: millä varoilla – mitä – mistä – millainen

Asunnon osto on prosessi. Hyvä prosessi perustuu valmistautumiseen. Kaikkien taloudellisesti merkittävien hankkeiden taustalla on hyvä valmistautuminen, jonka keskeisin seikka on tehdä taloudellinen laskelma siitä, että on riittävä taloudellinen kantokyky tehdä hankinta. Näissä laskelmissa on erityisen tärkeä huomioida tulevat muutokset: kuten korkotason muutokset, tulevat remonttitarpeet, mahdolliset yllättävät lisäkulut (ylimääräiset korjaukset, jotka johtuvat piilevistä / salaisista virheistä tai uusista virheistä) sekä muutokset omissa taloudellisissa resursseissa

Kohteen valinta

Omaa kotia ostettaessa aina lähtökohtana on ostaa kohde, jossa haluaa asua. Asunnon hankintaan liittyy myös voimakas tunnelataus. Tästä huolimatta pitää olla järki mukana ja säilyttää maltti. Kohteen valinnassa täytyy olla aina huolellinen ja ennen päätöstä on tehtävä kaikki tässä artikkelissa mainitut toimenpiteet. Vaikka kohde olisi kuinka upea, ennen lopullisen hankintapäätöksen tekemistä on maltettava tehdä selvitykset, tarkastukset ja laskelmat.

Taloudellisten resurssien arviointi

Kustannukset, jotka ennen hankintapäätöksen tekemistä on huomioitava laskelmassa, ovat ensinnäkin hankintahinta, lainan määrä, lainan lyhennyserän määrä ja tämän osalta huomioitava aina mahdolliset korkokannan nousut. Laina otetaan yleensä noin 20 vuodeksi, jona aikana korko voi vaihdella, mikä voi vaikuttaa olennaisestikin lyhennyksen määrään. Lisäksi on aina arvioitava normaalit ylläpitokustannukset. Esimerkiksi lämmityksen osalta eri lämmitysvaihtoehdot voivat kustannuksiltaan vaihdella voimakkaastikin, kuten aikaisemmin öljy, jonka maailmanmarkkinahinta on vaihdellut merkittävästi tai nyttemmin esimerkiksi sähkön ehkä merkittäväkin hinnannousu. Tulevat remontti- ja saneerauskustannukset tulee myös ottaa laskelmissa mukaan. Riippumatta asunnon muodosta, näitä tulee aina johtuen rakenteiden käyttöiästä. Asunto-osakeyhtiössä näistä vastataan maksamalla erilaisia vastikkeita ja ongelmana on se, että yksittäinen osakas ei juurikaan pysty vaikuttamaan, koska kustannukset syntyvät taikka millaisella aikataululla kustannuksia osakas joutuu vastikkeen muodossa maksamaan. Näiden lisäksi asumiskohteesta riippuen laskelmissa tulee huomioida kaikki muut mahdolliset kulut. Varsinkin omakotitaloasumiseen, jossa ei ole huoltoa tai muuta vastaavaa järjestelmää, syntyy yllättävän paljon muita kuluja, ihan lähtien pihan hoidosta, työkaluista ja kuluvista materiaaleista.

Kohteen tyyppi ja vaikutus taloudellisen kantokyvyn laskelmaan

Kiinteistössä tai asunto-osakeyhtiössä, jossa yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa omasta rakennuksestaan, myös sen rakenteista, vastataan itse käytännössä kaikista kustannuksista. Ensinnä on tiedossa olevat ja tulevat ylläpitosaneeraukset, mutta lisäksi on vielä varauduttava siihen, että aina saattaa (ja yleensä aina käytetyistä asunnoista) löytyy yllättäviä korjaustarpeita tai syntyy uusia yllättäviä vahinkoja. Sen sijaan Asunto-osakeyhtiöissä, joissa yhtiö vastaa rakenteista, osakkaan vastuulle jääviä korjaustarpeita on vähemmän ja siten lähtökohtaisesti ”riskit” yllätyksistä ovat määrältään pienemmät, koska kustannukset jakaantuvat useamman kesken, mutta niiden tapahtumistodennäköisyys on suurempi, koska asuntoja on paljon. Toisaalta Yhtiön korjauksista päättää yhtiökokous, joten korjausten laajuuteen, hintaan, suoritusaikaan ja vastikkeen määräytymisperusteeseen yksittäisellä osakkaalla on hyvin rajallinen vaikutusvalta.

Millainen, kiinteistö – vai asunto-osake?

Kohteen valinnassa on otettava huomioon myös, mitä kohde vaatii. Hyvin hoidettu ja huoltoyhtiön palveluita käyttävä asunto-osakeyhtiö on sangen vaivaton asumismuoto osakkaalle. Ammattilaisen apu isännöitsijän ja huoltomiehen muodossa on käden ulottuvilla. Toisena puolena toki on, että nämä palvelut synnyttävät kuluja, joista osakas viime kädessä yhtiövastikkeissaan vastaa. Omakotitalo taasen edellyttää jatkuvaa omaa panosta. Omakotitalo siis vie paljon enemmän omaa aikaa ja vaivaa. Edelleen omakotitaloasuminen tulee todella kalliiksi, jos kaikkiin asioihin pitää käyttää ulkopuolista maksullista palvelua. Näin raadollisesti sanottuna omakotitaloasuminen ei sovi asumismuotona kiireiselle ihmiselle, jolla on peukalo keskellä kämmentä.

Teppo Laine, asianajaja

Asunnon osto – Kuinka tehdä asuntokauppa oikein osa 2.