Etusivu » Artikkelit ja uutiset » vuokraaminen

Kategoria: vuokraaminen

Asuinhuoneiston vuokraus – vuokrasuhteen päättäminen

Josefine Vannio

Vaikka asuinhuoneiston vuokraus katsotaan lähtökohtaisesti pitkäkestoiseksi sopimussuhteeksi, voi tulla esiin tilanteita, joissa jo aloitettu vuokrasuhde on syystä tai toisesta tarvetta päättää. Yleinen lähtökohta on, että vuokralaista pidetään vuokrasuhteen heikompana osapuolena, jolloin laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta pyritään suojamaan vuokralaisen asemaa. Tämä näkyy muun muassa osapuolten irtisanomisajoissa.

Asuinhuoneiston vuokrasuhde vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on varallisuusoikeudellinen sopimussuhde. Kuten sopimussuhteissa yleensä, myös vuokrasopimussuhteessa on mahdollista, että vuokranantajan ja vuokralaisen välille syntyy erimielisyyksiä koskien vuokrasuhteen aloittamista taikka sen päättämistä. Tässä artikkelissa käsittelen viimeksi mainittua.

Asuinhuoneiston kunto ja huoneistosta muuttaminen

Asuinhuoneiston kunnon ylläpitäminen on vuokranantajan tehtävä, mutta vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös vastuun siirtämisestä vuokralaiselle. Huoneisto kuitenkin vuokrataan vuokralaiselle siinä kunnossa kuin se on.  Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa asuinhuoneistoa huolellisesti. Tämä saattaakin herättää osapuolten välillä erimielisyyksiä, sillä laissa ei ole säännelty miten vuokralaisen olisi käytettävä huoneistoa. Lähtökohtana kuitenkin on, että asuinhuoneistoa käytetään asumiskäyttöön, jolloin normaalista asumista aiheutunut kuluminen huoneistossa on sallittua. Mikäli asuntoon kohdistuu normaalista asumisesta poikkeavaa kulutusta taikka muuta vahinkoa, vuokralainen on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon. Rajanveto siitä, mikä voidaan katsoa normaalista asumisesta johtuvaksi kulumiseksi, voi aiheuttaa osapuolten välillä erimielisyyksiä.

Kun tehdään rajanvetoa siitä mikä katsotaan asuinhuoneiston normaalista käytöstä aiheutuneeksi kulumiseksi, huomiota on kiinnitettävä ainakin seuraavin seikkoihin. Ensinäkin on selvitettävä onko huoneiston pinnoissa oleva kuluma syntynyt äkillisesti vai hitaasti ajan kuluessa. Lähtökohtaisesti tavanomainen kuluminen ei ole äkillistä, vaan se syntyy ajan mittaan asuinhuoneiston pintoihin. Arvioinnissa on huomioitava lisäksi vuokrasuhteen kesto sekä asuinhuoneistossa asuneiden lukumäärä. Luonnollisesti, mitä pidempään vuokrasuhde on jatkunut taikka mitä enemmän asuinhuoneistossa on ollut vuokralaisia, sitä enemmän asuntoon on saattanut tulla jälkiä. Kulumisasteeseen vaikuttavat lisäksi huoneiston kunto sekä huoneiston pinnoilla käytetyt materiaalit. Mikäli vuokranantaja on valinnut vuokrahuoneistonsa pinnoille sellaiset materiaalit, jotka ovat herkkiä kulumisesta aiheutuville jäljille, on tämä tulkittava vuokranantajan tietoisena riskinä siitä, että huoneessa saattaa näkyä herkemmin kulumisen aiheuttamia jälkiä. Tällainen materiaali voi olla esimerkiksi seinillä oleva huokoinen tapetti, johon jää keskivertoa herkemmin painaumat sängynpäädystä taikka sohvasta.

Huomionarvoista on nostaa esille vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus. Käytännössä tämä velvollisuus tarkoittaa, että vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Vuokralaisen on kuitenkin tehtävä ilmoitus heti, jos korjaus on vahingon laajenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä. Tällainen huoneistossa havaittava vahinko voi olla esimerkiksi vuotava vesihana taikka kosteuden huomaaminen asuinhuoneiston rakenteissa.

Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivää seuraava arkipäivä. Tällöin vuokralaisen on jätettävä puolet huoneistosta vuokranantajan käyttöön sekä muuttopäivää seuraavana päivänä vuokralaisen on viimeistään luovutettava koko huoneisto vuokranantajalle.

Vuokranantajan vaihtuminen

Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselle, mihin hänen oikeutensa vuokrata asuinhuoneistoa perustuu. Tällöin vuokranantajalla on velvollisuus ilmoittaa vuokralaiselle myös siitä, mikäli hänen oikeutensa vuokrata huoneistoa päättyy. Ilmoitus vuokranantajan vaihtumisesta on tehtävä vuokralaiselle viivytyksettä. Lähtökohtaisesti vuokranantajan vaihtuessa kesken voimassaolevan vuokrasuhteen, vuokrasopimus sitoo myös uutta omistajaa. Sopimuksen sitovuuden edellytyksenä on, että vuokralaisen on täytynyt saada huoneisto haltuunsa ennen alkuperäisen vuokranantajan ja tulevan vuokranantajan välistä luovutussopimusta. Luovutussopimuksessa on lisäksi täytynyt olla maininta vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Mikäli vuokranantajan ja vuokralaisen vuokrasopimukseen on vuokrasuhteen aikana tehty muutoksia tai lisäyksiä eikä näitä ole merkattu asianmukaisesti vuokrasopimukseen, nämä muutokset taikka lisäykset eivät sido uutta vuokranantajaa. Muutokset ja lisäykset voivat tulla kuitenkin uutta vuokranantajaa sitoviksi, ellei hän ilmoita kuukauden kuluessa, ettei hän niitä hyväksy. Tämän vuoksi sopimukseen tehtävät muutokset on ehdottoman tärkeää merkitä asianmukaisesti vuokrasopimukseen.

Vuokrasopimuksen irtisanominen

Mikäli toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, elleivät osapuolet sovi toisin. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisaika on suoritettu. Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasopimusta on irtisanomista ennen kestänyt yhtäjaksoisesti yli vuoden. Muussa tapauksessa vuokranantajan irtisanomisaika on vain kolme kuukautta. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksensa, irtisanomisaika on vain yksi kuukausi. Säännökset ovat pakottavia siinä määrin, että vuokrasopimuksessa olevat ehdot, joilla lyhennetään vuokranantajan irtisanomisaikaa tai pidennetään vuokralaisen irtisanomisaikaa, ovat mitättömät.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy lähtökohtaisesti vasta kun, sopimuksen määräaikaisuus on kulunut. Pääsääntöisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei voi näin ollen irtisanoa. Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus erityisestä perusteesta. Erityisenä perusteena pidetään esimerkiksi sitä, jos vuokralainen saa työ- tai opiskelupaikan kesken määräaikaisen sopimuksen taikka jos vuokranantaja tarvitsee asuntoa oman tai perheenjäsenensä käyttöön sellaisesta syystä, joka ei ollut ennakoitavissa sopimusta tehtäessä.

Vuokrasopimuksen purkaminen ja lakkaaminen

Tietyissä tilanteissa on mahdollista purkaa osapuolten välinen vuokrasopimus. Vuokranantajalla on mahdollisuus purkaa vuokrasopimus esimerkiksi silloin, jos vuokravastiketta ei makseta sovittuna ajankohtana, vuokralainen viettää häiritsevää elämää taikka jos vuokralainen muuten hoitaa huoneistoa huonosti. Vuokranantajalla ei ole kuitenkaan oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta välittömästi puutteellisen toiminnan havaittuaan, koska vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus. Näin ollen kirjallinen varoitus vuokranantajalta on edellytys vuokrasopimuksen purkamiselle. Lisäksi varoitus on täytynyt antaa samasta toiminnasta, jonka perusteella vuokrasopimus puretaan. Mikäli vuokralainen kuitenkin korjaa välittömästi puutteellisen toimintansa annetun varoituksen myötä, ei vuokranantajalla ole perustetta purkaa vuokrasopimusta. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus silloin, jos vuokrahuoneisto aiheuttaa ilmeistä vaaraa vuokralaisen terveydelle, kun huoneistoa käytetään vuokrasopimuksessa määriteltyyn tarkoitukseen.

Vuokrasopimus lakkaa tilanteissa, joissa vuokrahuoneisto tuhoutuu, taikka viranomainen kieltää huoneiston käyttämisen siihen tarkoitukseen, joka on määritelty vuokrasopimuksessa. Käytännössä tämä useimmiten tarkoittaa, ettei vuokrahuoneistoa saa viranomaisen määräyksen perusteella käyttää asumistarkoitukseen. Mikäli vuokrasopimuksen lakkaaminen johtuu vuokranantajasta johtuvasta syystä, vuokralaisella on oikeus saada korvaus näin aiheutuneesta vahingosta.

Josefine Vannio

Asuinhuoneiston vuokraus – vuokrasuhteen aloittaminen

Josefine Vannio

Asuinhuoneiston vuokrauksessa on kyse huoneiston käyttöoikeuden luovuttamisesta vuokralaiselle vastiketta vastaan. Vastiketta kutsutaan usein vuokraksi, jona voi olla lähes mitä vaan, jolla on rahallista arvoa, mutta useimmiten vuokralla viitataan rahasuoritukseen. Sopimusta, jolla asuinhuoneiston käyttöoikeus luovutetaan, kutsutaan vuokrasopimukseksi. Vuokraoikeus syntyy aina sopimuksella, jolle on ominaista että se on voimassa joko toistaiseksi taikka tietyn määräajan. Kun huoneisto taikka huone vuokrataan asumistarkoitukseen, sovellettavaksi tulee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Asuinhuoneiston vuokrasuhde vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on varallisuusoikeudellinen sopimussuhde. Kuten sopimussuhteissa yleensä, myös vuokrasopimussuhteessa on mahdollista, että vuokranantajan ja vuokralaisen välille syntyy erimielisyyksiä koskien erityisesti vuokrasuhteen aloittamista taikka sen päättämistä. Tässä artikkelissa käsittelen vuokrasuhteen perustamisvaiheessa mahdollisesti ilmeneviä ongelmia.

Vuokrasopimuksen solmiminen

Vuokrasopimuksessa on kyse varallisuusoikeudellisesta sopimuksesta. Asuinhuoneistoa vuokrattaessa, sopimus on suositeltavaa tehdä kirjallisesti. Jos vuokrasopimukseen on syytä tehdä muutoksia vuokrasuhteen aikana, on myös nämä muutokset merkittävä sopimukseen kirjallisesti. Vuokrasopimuksen tekeminen kirjallisesti ei ole kuitenkaan varsinainen muotomääräys vaan vahva suositus. Vuokrasopimus on näin ollen pätevä myös suullisesti solmittuna. Mikäli vuokrasopimus kuitenkin solmitaan muulla tavalla kuin kirjallisesti, katsotaan vuokrasopimus aina toistaiseksi voimassaolevaksi. Kirjallinen vuokrasopimus on näin ollen edellytys määräaikaisen vuokrasuhteen syntymiselle.

Syntynyt asuinhuoneiston vuokrasopimus sitoo sen molempia osapuolia. Vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen vuokralaiselle siirtyy sopimuksen mukaisesti asuinhuoneiston käyttö- ja hallintaoikeus. Tämä tarkoittaa luonnollisesti sitä, että samanaikaisesti vuokranantaja menettää käyttöoikeutensa asuinhuoneistoon. Vaikka asiasta voidaan sopia toisin, yleinen käytäntö on, että vuokralaisella on yksinoikeus asuinhuoneistoon, eikä vuokranantajalla ole oikeutta huoneiston käyttöön ilman että asiasta sovittaisiin osapuolten välillä erikseen. Vuokrasuhteen aikana vuokranantajalle, voi tulla tarve päästä vuokralaisen hallinnassa olevaan asuinhuoneistoon. Huoneistoon pääsyyn vuokranantajalla on kuitenkin oltava peruste. Tällaisena perusteena voi toimia esimerkiksi vuokranantajan tarve päästä huoneistoon sen hoidon ja kunnon valvomista varten. Myös tilanteissa, joissa vuokranantaja on aikeissa myydä tai uudelleen vuokrata huoneistonsa, vuokralaisella on velvollisuus päästää vuokranantaja näyttämään huoneistoa osapuolten yhdessä sopimana aikana.

Vuokran maksaminen ja vuokran määrä

Asuinhuoneiston vuokrauksessa vuokra on maksettava viimeistään kuukauden toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, ellei vuokrasopimuksessa ole toisin sovittu. Lähtökohtaisesti vuokranmaksukausi on kuukausi. Vuokra maksetaan vuokranantajan ja vuokralaisen sopimalta ajalta. Lisäksi vuokran maksamisesta ennakkoon voidaan sopia erikseen vuokrasopimuksessa. Vuokraennakkoa voidaan periä kuitenkin vain erityisestä syystä sekä enintään vain kolmelta kuukaudelta. Sopimusehto, jonka mukaan vuokralaiselle voidaan vuokrasuhteen aikana asettaa velvollisuus maksaa vuokraa ennakolta, on mitätön.

Vuokravastikkeen määrä määräytyy osapuolten välisellä sopimuksella. Vuokrasopimuksen solmittuaan osapuolet sitoutuvat noudattamaan sopimaansa vastiketta. Vuokrasuhteet ovat lähtökohtaisesti luonteeltaan pitkäkestoisia sopimuksia, jolloin sopimussuhteen aikana saattaa nousta esiin tarve muuttaa vuokravastikkeen määrää. Jotta vuokravastikkeen muuttaminen vuokrasopimussuhteen aikana voisi tulla kysymykseen, on siitä kuitenkin sovittava erikseen jo vuokrasopimusta solmittaessa. Mikäli vuokranantajalle halutaan antaa täysin yksipuolinen oikeus korottaa vuokravastiketta, on tämän siis käytävä ilmi vuokrasopimuksesta. Muutoin vuokravastiketta ei voida korottaa ilman vuokralaisen suostumusta. Vuokrasopimuksiin sisältyy yleisimmin nykyään indeksilauseke, jonka mukaan vuokraa tarkistetaan jonkin indeksin muutosten mukaisesti. Indeksit, joihin vuokravastikkeen muutos useimmiten sidotaan, ovat esimerkiksi kuluttajahintaindeksi ja elinkustannusindeksi. Kun vuokran korottamisesta on sovittu vuokrasopimuksessa, on sopimusehdossa kuitenkin huomioitava indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettu laki. Harvinaisemmaksi ovat muuttuneet kiinteät vuosittaiset vuokrankorotusprosentit, sillä ne saattavat pidemmällä aikavälillä johtaa hyvinkin kohtuuttomaan vuokravastikkeeseen.

Vuokranantajalle annetusta vastikkeen korotusmahdollisuudesta huolimatta, vastikkeen määrä ei saa olla kohtuuton. Vuokravastike voi olla joko kohtuuttoman korkea tai alhainen, jolloin kummallekin osapuolelle on annettu mahdollisuus saattaa vastikkeen määrän kohtuullisuusarviointi tuomioistuimen arvioitavaksi.

Vuokravakuus ja siitä aiheutuvat ongelmatilanteet

Vuokravakuuden tarkoituksena on, että vuokralainen antaa vuokranantajalle vakuuden mahdollisesti myöhemmin syntyvän vahingon varalta. Vakuuden määrää on lainsäädännössä rajoitettu siten, että ehto, jonka mukaan vuokralainen joutuu asettamaan suuremman vakuuden kuin kolmen kuukauden vuokran, on mitätön.

Vakuuden antamisessa kannattaa olla tarkkana, sillä ongelmia vuokralaisen näkökulmasta saattaa aiheutua siitä, ettei maksettua vuokravakuutta palauteta vuokrasuhteen päätyttyä. Tilannetta hankaloittaa entisestään se, että pitkään perinteisenä käytäntönä on ollut vuokravakuuden suorittaminen vuokranantajan pankkitilille tilimaksuna. Tulevaisuutta silmällä pitäen sekä varmistuakseen siitä, että vuokravakuuden saa varmasti takaisin vuokrasuhteen päätyttyä onkin suositeltavaa perustaa vakuutta varten vuokravakuustili. Vuokravakuustili on erillinen pankissa avattava tili, johon siirretään vuokravakuutta vastaava summa. Vuokralainen voi avata vuokravakuustilin omassa pankissaan. Tilin avattuaan vuokralainen ei pysty hallinnoimaan kyseisellä tilillä olevia varoja. Vuokralainen pääsee käsiksi varoihin vasta sen jälkeen, kun tämä on palauttanut pankkiin kirjallisen todistuksen siitä, että vuokranantaja on antanut pankille luvan vuokravakuuden palauttamiseen. Vuokravakuustili suojaa vuokralaista myös siinä mielessä, ettei myöskään vuokranantaja pääse tilillä oleviin varoihin käsiksi perusteetta. Vuokranantajalla on oikeus saada suoritus vuokravakuustililtä vasta sitten, kun tämä on osoittanut tositteen pankille siitä, että asuinhuoneistolle on sattunut sellaista vahinkoa, joka on kuulunut vuokralaisen vastuun piiriin.

Huoneiston jälleen- ja alivuokraus

Huoneiston jälleenvuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa huoneiston ensivuokralainen vuokraa koko vuokraamansa huoneiston edelleen toiselle vuokralaiselle vastiketta vastaan. Jälleenvuokrauksen mahdollisuudesta on oltava maininta joko vuokrasopimuksessa, taikka siihen on muutoin saatava erillinen lupa vuokranantajalta. Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksessa syntyy tilanne, jossa ensivuokralaisesta tulee jälleenvuokraajan vuokranantaja. Lisäksi on myös mahdollista että jälleenvuokraaja vuokraa huoneiston yhä edelleen, jolloin ketju jatkuu. Jälleenvuokrauksesta säännellään AsHVL 72§:ssä. Sääntelyllä pyritään turvaamaan asuinhuoneisto tosiasiallisesti käyttävän asema sekä toisaalta järjestämään ensivuokranantajan ja vuokralaisen välistä suhdetta. Huomattavaa on, ettei ensivuokranantajan ja jälleenvuokralaisen välille synny sopimussuhdetta, sillä vuokrauksessa on kyse nimenomaan osapuolten välisestä sopimuksesta, jolloin yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan sopimus ei sido kolmansia, eli tässä tapauksessa vuokralaisten keskinäinen sopimus asunnon jälleenvuokrauksesta ei sido ensivuokranantajaa. Koska ensivuokranantajan ja jälleenvuokraajan välille ei synny sopimussuhdetta, onkin tullut erikseen säätää osapuolille kohdistuvista oikeuksista ja velvollisuuksista.

Alivuokrauksessa on taas kyse siitä että vuokralainen vuokraa edelleen osan vuokraamastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokra- ja jälleenvuokrasuhde eroavat toisistaan siinä, että kun on kyseessä asuinhuoneiston alivuokraus, osa asuinhuoneistosta jää alkuperäisen vuokralaisen käyttöön. Asunnon alivuokrausta koskevissa tapauksissa sääntelyn tarve johtuu pitkälti siitä, että päävuokralainen ja alivuokralainen käyttävät asuntoa yhdessä.

Josefine Vannio