Etusivu » Artikkelit ja uutiset » Asuntokauppariita

Asuntokauppariita

Matti Aaltonen, asianajaja, varatuomari

Asunnon ostaminen ja myyminen voivat olla arvoltaan suurimpia taloudellisia sopimuksia, joita ihminen tekee elämänsä aikana. Suomessa tehdään vuosittain arvioiden mukaan noin satatuhatta asuntokauppaa. Laki säätelee asunto- ja kiinteistökauppaa. Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset uuden sekä vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppa on sen sijaan asia, josta säädetään maakaaressa. Asuntokaupassa virhevastuun sisältö ja oikeudellinen arviointi vaihtelee riippuen siitä, onko myyjänä asuntojen rakentamista ja kauppaa harjoittava ammattimainen myyjä vai onko myyjänä yksityishenkilö. Kaupan osapuolille on asetettu laissa velvollisuuksia, kuten muun muassa myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan ennakkotarkistusvelvollisuus.

Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat suhteellisen yleisiä. Asuntokauppojen yhteydessä ilmenevistä ongelmista yleisimpiä ovat asunnon ominaisuuksiin liittyvät virheet kuten esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Tyypillisiä ovat myös tilanteet, joissa vasta kaupanteon jälkeen ilmenee vika tai vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kysymys on niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä. Myyjä on vastuussa myös salaisesta virheestä, mikäli asunto merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä mitä kyseisen kaltaiselta asunnolta voidaan edellyttää. Asunnon virhe, josta myyjä on vastuussa, voi olla myös oikeudellinen tai taloudellinen.

Mikäli asuntokaupassa ilmenee virhe, ensiarvoisen tärkeää on reagoida virheeseen mahdollisimman nopeasti. Lain mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai muutoin menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on virheen perusteella mahdollisuus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Myyjälle voi syntyä velvollisuus maksaa ostajalle myös vahingonkorvausta sen johdosta, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi. Myyjän tulee vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan.

Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on myös asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta. Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun virhe ilmenee.

Asuntokaupassa se, kummalle kaupan osapuolista vastattava virhe jää, riippuu usein siitä, onko myyjä jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta virheestä ostajalle tai onko ostaja laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta ja tiedoista riittävällä tavalla. Huolimatta siitä, että myyjällä on varsin ankara vastuu, ostaja ei enää jälkikäteen voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on suorittamassaan tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt siinä havaita.

Asuntokauppariita ja sen syyt

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat johtuvat usein osittain epätarkoista kuntotarkastuksista kaupanteon yhteydessä, ostajan tai myyjän tietämättömyydestä tai siitä, että osapuolten käsitykset asuntokaupasta saattavat osoittautua erilaisiksi. Asuntokauppariita johtuu usein myös siitä, että jostakin olennaisesta on jätetty sopimatta. Hyvin, luotettavasti ja puolueettomasti tehdyt kuntokartoitustutkimukset sekä asiantuntijan käyttäminen kauppakirjan laadinnassa ovat sekä myyjän että ostajan etu. Kuntotarkastus olisi syytä teettää itse valitsemallaan kuntotarkastajalla eikä luottaa aikaisemmin muun toimesta teetettyihin tarkastuksiin. On hyvä myös olla itse paikalla silloin, kun tarkastus suoritetaan. Näin pystytään ehkäisemään riitoja. On toki todettava, että aina edes huolellisesti ja asiantuntevasti tehdyssä kuntotarkastuksessakaan ei havaita kaikkia piileviä virheitä,mutta silti kuntotarkastuksen teettäminen ennen kaupantekoa on molempien osapuolten edun mukaista.

Riitojen välttämiseksi on myös tärkeää tehdä kauppasopimuksesta mahdollisimman kattava eikä tyytyä lain vähimmäisvaatimuksiin. Molempien osapuolten kannalta on hyvä kirjata sopimukseen ylös kaikki mahdolliset poikkeamat ja huomautukset kaupan kohteessa, jottei niihin voida enää jälkeenpäin tehokkaasti vedota.

Asianajokustannusten lisäksi useimmiten home- ja kosteusvaurio johtaa myös siihen, että rakennus menettää suuren osan arvostaan. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutus korvaa useimmissa tapauksissa asuntokauppariidoista aiheutuneita asianajokustannuksia. Oikeudellista asiantuntija-apua tarvitaan lähes aina asuntokauppariidan yhteydessä. Asiantuntija osaa tehdä asiakkaalleen oikean oikeudellisen arvioinnin asuntokaupan riitatilanteessa. Riitatilanteen arviointiin liittyy usein sen selvittäminen, milloin ja minkälaista rakennusteknistä tai mikrobitutkimukseen perehtynyttä asiantuntijaa tarvitaan taustaselvityksen hankkimiseksi. Yksityishenkilön voi olla vaikea yksin selvittää relevantit ja tarvittavat seikat, joten on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Pahimmassa tapauksessa väärin perustein asunnon myyjää kohtaan esitetyt vaatimukset saattavat pilata kokonaan tälle lain mukaan kuluvan vastuun toteuttamisen.

Virheiden ilmetessä ja riidan syntyessä asiassa tulisi tai ainakin kannattaisi pyrkiä pääsemään vapaaehtoiseen sopimukseen. Riita tuomioistuimessa kestää usein pitkiä aikoja, se on kallis ja asuntokauppariita usein on osapuolille henkisesti raskas prosessi.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja. Ota yhteyttä artikkelin kirjoittajaan tästä.

Yhteydenottolomake